现房时代的到来，存量市场决定了区域楼市的爆发力。

眼下，海口楼市的货架，正在肉眼可见地变薄。

今年1—8月，海口全市成交住宅用地仅5宗。另一头，海口自规局发布的最新存量住宅用地数据显示：

海口全市"已供地、尚未竣工"的住宅项目仅剩57宗，土地面积193.08公顷，折合约2896亩。

把同一项目的多宗地块合并、去掉重复计算后，答案是，45个存量住宅楼盘。

海口实景图 图源：网易海南房产

按照当下的推盘节奏，不难预测，除去在售的尾货之外，这45个盘，基本就是未来一两年海口新房市场的主要供应源。

江东+秀英，未来海口的主力区

在拆解数据之前，先统一下口径：

57行，是"宗地"口径。其中11组属于同一项目的多宗地块，合计覆盖23宗地。

例如博雅片区二期（3宗合1）、横沟村城更二期、观园四期、益合云境（C06+A02两块地）、德璟江东（B03两宗）、府城E1101（海建系两家主体分两批供地）等。合并之后，45个楼盘/项目。

这45个里：

可售型商品住房33个、170.28公顷（2554亩）。这才是真正意义上的新房货源；

租赁型商品住房、保障性租赁住房9个、14.55公顷（218亩），主体基本是国企平台；

其余为含安置房的混合用地。

平均下来，一个盘只有64亩。小盘、零碎地块占了相当比例。

从板块和区域来看，江东+秀英，基本占了三分之二，形成了未来海口楼市供应端的“统治区”。

海口江东新区实景 图源：网易海南房产

其中，江东新区15个盘、970亩；秀英区13个盘、926亩；龙华区5个盘、397亩；美兰区最少，只有4个盘、319亩。

琼山区8个盘、283亩，宗数不少但单宗很小，多为城市更新地块。江东新区和秀英区合计占去存量的 65%。

也就是说，未来两三年海口新房的正面竞争，几乎全部发生在这两个区域。

七成以上，都是老腊肉！

大面积的老腊肉楼盘，这是整份清单里最扎眼的一组数字。

26个楼盘、139.98公顷（约2100亩）超过了合同约定的竣工时间，占比73%。

拖得最久的几个：

长影环球100宝龙城Z-04地块：2015年供地、266亩，约定2021年8月竣工，已超5年；

融创桃源大观1#地二期、海口观澜湖·观园四期、龙桥镇地块：约定竣工2020年3月前后，已超6年；

足球基地·榴园（二期）：约定2021年5月竣工，超5年；

盛世外滩：2008年7月供地，222亩，约定竣工时间为2026年8月19日——刚刚过期，是这份清单里"资历最老"的一块地。

同时，13个项目至今未动工，合计38.04公顷，其中10宗已经过了约定开工时间。

包括复兴城（2019年供地、2020年就该开工，至今未动）、江东JDGJ-03-B16/B20两宗租赁住房用地（2021年供地，超期2年未动）、西海岸新区南片区C0601等地块。

一边是新地不敢拿，一边是老地趴着不动，这是一个硬币的两面。

当然，也有生力军：

把供地时间筛到2025年以后，满打满算只有 12个项目、16宗地、27.18公顷（408亩）；其中，2025年10个（351亩）、2026年2个（56亩）。

这12个，就是这份清单里"最新的海口楼盘"。

但拆解结构：一半是城市更新项目，大多数，也都是小地块项目，很难撑起一个区域市场。

一份影响海口楼市未来格局的清单

这份清单，更深层次的信号，是藏着海口楼市未来格局和走势。

828新政之后，全国楼市大变天，进入了现房时代，我们之前也分析过，已经走过“6年现房”之路的海口，积累了大量的现房“经验卡”。

但不代表，完全没有影响。

而存量多少，就是存粮多少，才真正决定海口楼市，未来还能不能撑起一个数百亿级级别的行业板块。

前面已经提到，除去在售的尾货和存量；再结合现房制度，即使有新拿地项目，入市基本都是2年后的现状来做预判:

这45个楼盘，极有可能是未来几年海口存量的绝对主力。

这就可以拆解出几点楼市信号：

信号一：新增供给被动收缩，2027—2028年可能出现供应断层。

今年只有5宗新宅地，开发周期又拉长了，这批地真正形成可售房源，要等到2028年前后。中间这两年，新房供给几乎全靠这45个存量盘和城更项目撑着。

海口实景图 图源：网易海南房产

信号二：现房时代，时间成本被彻底改写，海口的特殊性反而被放大。 2026年8月28日，五部门连发8份文件，从土地出让、预售管理、按揭发放到项目公司制、主办银行制全线收紧：

新出让地块优先现房销售，预售门槛提到主体封顶，按揭放款延后到竣工备案。拿地到回款，从过去的4个月拉长到2—3年。

海南2020年就已经走了一遍这条路。但是现在全国一盘棋的背景下，这条路走得会更复杂。

信号三：楼市流通性回到存量，但存量本身在剧烈分层。

今年1—8月，海口商品房销售面积139.94万平方米、同比下降36%，金额198.98亿元、同比下降27%，是典型的"量跌价稳"。需求没有消失，是变挑剔了。

而45个盘里，真正能形成有效可售供应的约33个、2554亩；

三点信号，汇总成一个主信号就是：

海口楼市未来在售的楼盘只会越来越少，买房人的选择也会越来越少，至于房价，那虽然跟供应有关，但更多的还是看需求，毕竟现在是买方市场！